Budapeşte’nin Büyük Alışveriş Merkezi Kapanıyor, Yeni Alışveriş Merkezleri Bekleniyor
Macaristan perakende gayrimenkul piyasasında önemli değişiklikler yaşanıyor. Yeni alışveriş merkezlerinin açılması ve büyük yenileme çalışmaları planlanıyor. Portfolio’nun bildirdiğine göre, CBRE Macaristan Piyasa Görünümü 2025 etkinliği sektörün geleceğine ilişkin içgörüler sunarak, Budapeşte ve ülke genelindeki önemli gelişmeleri vurguladı.
Yeni alışveriş merkezleri ve yenilemeler
Büyük ölçekli alışveriş merkezi projelerinin nadir olduğu rapor edilirken, odak yenilemeler ve mevcut perakende alanlarının optimize edilmesine kaymış durumda. CBRE’den Perakende Kiralama Direktörü Erika Garbutt-Pál, COVID sonrası dönemin yeni inşaatlar yerine portföy optimizasyonuyla ilgili olduğunu vurguladı.
Şu anda devam eden en önemli projelerden ikisi Indotek Group tarafından yürütülüyor:
– Budapeşte’deki Duna Plaza, önümüzdeki yıl büyük bir yenileme ve genişletme için geçici olarak kapanacak ve 2028’de toplam 50.000 metrekarelik bir alanda yeniden açılacak.
– Aynı zaman çizgisini takip eden Alba Plaza da, kapsamlı yeniden gelişimden sonra 2028’de tekrar açılacak.
Ek olarak, yıllar süren planlamaların ardından Fórum Debrecen projesi de ilerliyor. Bu arada, Budapeşte bu yıl yepyeni bir alışveriş merkezinin açılmasına tanık olacak. Zugló’da bulunan 11.000 metrekarelik bir perakende merkezi olan Zenit Corso, Ekim ayında ziyaretçilerini ağırlamaya hazırlanıyor.
Perakende büyümesi ve yeni markalar
Macaristan perakende sektörü geçen yıl önemli bir genişleme yaşadı ve 160 yeni perakende birimi açıldı; bunların %20’si restoranlar ve kafelerdi. Primark, Koton, Orsay ve Luxoya gibi yeni markalar sürekli olarak piyasaya giriş yapıyor. Şu anda Macaristan genelinde yaklaşık 28.000 metrekarelik perakende parkları inşa halinde, bu da çeşitli daha küçük perakende gelişmelerinden oluşuyor.
Yatırım piyasasındaki iyimserlik
CBRE uzmanları, Macaristan’ın ticari gayrimenkul piyasasının 2025’e kadar istikrarlı bir şekilde büyüyeceğini tahmin ediyor. Ekonomik büyüme bu yıl yaklaşık %2-2.5 olacak ve dünya çapındaki önemli seçimlerin ardından daha öngörülebilir bir küresel yatırım ortamından destek alacak.
Yatırım güveni artıyor:
– Yatırımcıların %90’ı bu yıl en az geçen yılki kadar, hatta daha fazla yatırım yapmayı planlıyor.
– 2024’e göre %15-20 artış beklenen yatırım hacmi.
– Konut sektörünün Avrupa’da yatırımlara öncülük etmesi bekleniyor (%32), lojistik (%27) ve ofis alanları (%16) takip ediyor.
Ancak Macaristan, halen Polonya ve Çek Cumhuriyeti gibi bölgesel liderlerle aynı seviyeye gelebilmek için gayrimenkul pazarında geride. Polonya sadece son çeyrekte 2 milyar avro işlem gerçekleştirirken, Macaristan’ın 2023’teki toplam işlem hacmi son 15 yılın en düşüğüydü. Ancak uzmanlar, işlemlerin 2025’te 700-800 milyon avroya ulaşacağını öngörüyor.
Ofis pazarında değişiklikler
Budapeşte ofis pazarı, özellikle devlet destekli ofis gelişmeleri nedeniyle yüksek boşluk oranlarıyla karşı karşıya. Bu olmasaydı, pazar daha dengeli görünecekti. Şu anda 530.000 metrekarelik ofis alanı inşa halinde.
– Kiralama talebi artıyor; geçen yılın kiralama faaliyeti 500.000 metrekareyi aştı.
– Sürdürülebilirlik, kiracılar ve sahiplerin çevresel standartları karşılamaya odaklandığı büyüyen bir öncelik.
– Ofis işi tekrar önem kazanıyor; şirketlerin üç günden fazla ofis çalışması gerekliliğini artık iki üçüne yükselttiği biliniyor.
Lojistik sektöründeki zorluklar
Lojistik, geçen yılın en güçlü performans gösteren gayrimenkul segmentlerinden biri olmasına rağmen, 2024 yeni zorluklar getiriyor:
– Kiracılar arasındaki karar alma süreci yavaşladı.
– Geçen yıl düşen boşluk oranları, kısa vadeli sözleşmelerin sona ermesi nedeniyle %11’e yükselebilir.
– Büyük taşınmalar önemli alanları boşaltıyor, pazardaki istatistiklere hemen yansımayan gizli boşluklar yaratıyor.
Bu zorluklara rağmen, kiralama koşullarının esnekliği arttı ve Budapeşte dışındaki bölgesel pazarlar daha fazla aktiviteyi çekiyor.
Macaristan gayrimenkul piyasasına dair beklentiler
Macaristan’ın gayrimenkul sektörü hala fiyat ayarlamalarına ihtiyaç duyuyor ve yeni yatırımcılar için fırsatlar sunuyor. Meksika, İspanya ve Güney Afrika’dan gelen yatırımcıların ilgisi artıyor.
– Konaklama sektörü ivme kazanıyor ve 2025’e kadar toplam gayrimenkul işlemlerinin %20’sini oluşturabilir.
– Lojistik stabil kalırken, perakende gayrimenkul piyasasına yüksek değerli varlıklar eksik.
– Ofis piyasasında likidite mevcut, ancak yatırımcılar dikkatli ve seçici.
Genel olarak, Macaristan’ın gayrimenkul piyasasının 2025’e kadar daha da toparlanması, yatırımcı güveninin güçlenmesi ve sektörel değişikliklerin yeni fırsatları şekillendirmesi bekleniyor.
