Özbekistan’da Konut Fiyatları, 2024 H1’de Temel Değeri %28 Aşmıştır
Son mali istikrar incelemesine göre, Özbekistan Merkez Bankası, 2024 yılının ilk yarısında konut fiyatlarının temel değerinin %28 üzerinde seyrettiğini bildirdi. Bu endişe verici trend, piyasa fiyatları ile temel ekonomik koşullar arasındaki giderek artan bir uçurumu ortaya koymaktadır.
Rapora göre, Özbekistan’daki konut fiyatları, ulusal para biriminin aynı dönemde %44 arttığı konut maliyetlerindeki çarpıcı %44 yükselişle, ücret artışından 1.8 kat daha hızlı artmıştır. Buna karşılık, döviz cinsinden ölçülen konut fiyatlarındaki artış çok daha düşük, %23 civarındadır. Merkez Bankası, bu yüksek fiyatları temel arz ve talep dengesizliğine atfederken, temel ekonomik faktörlerin artık emlak piyasasını yönlendirmediğini belirtmektedir.
Yükselen inşaat maliyetlerinin etkisi giderek azalmaktadır. İnşaat sektörü, yılın ilk yarısında GSMH’ye %14 katkı sağlamıştır, bu da bir önceki yıla göre 0.5 puan düşüşe işaret etmektedir. 2023 Temmuz 1 ile 2024 Temmuz 1 arasında inşaat maliyetleri sadece %4 artmıştır.
Mevcut konut fiyatlarının sürdürülebilirliği konusundaki endişeler yaygındır. Konut fiyatlarının milli GSMH başına oranı, geçen yılın aynı dönemine göre üç puan artarak %28 olmuştur. Bu artışın, tarihsel standart sapmaları önemli ölçüde aşarak emlak piyasasının muhtemelen aşırı değerlendiğini ve gelecekte düzeltmelerle karşılaşabileceğini düşündürdüğü ifade edilmektedir.
Rapor ayrıca konut fiyatları ve kira için yıllık büyüme oranlarının yüksek bir oranını da belirtmiştir. Bu oran, %3.4 olarak kaydedilmiştir. İkinci çeyrekte hafif bir düşüşe rağmen, bu rakam yüksek seviyede kalmaya devam etmektedir ve bunun temel nedeni, piyasa katılımcılarının emlak piyasasını kazançlı bir yatırım fırsatı olarak görmesi ve sermaye kazancının kira gelirini aşmasını beklemesidir.
Maaş artışı ile konut fiyatları arasındaki uçurum, erişilebilirlik krizini daha da kötüleştirmiştir. 2024 yılının ilk yarısında, ortalama maaşlar önceki yıla göre %17.7 artmış, ancak konut fiyatları bu oranın 1.8 katı hızında artmıştır. Bu fark, Merkez Bankası’nın bulgularına göre emlakın temel değerlerinden sapmayı göstermektedir.
2024 yılının ortasında, Özbekistan’ın nüfusu 37.1 milyona ulaştı ve kilometrekare başına 83 kişilik bir nüfus yoğunluğuna sahiptir – Orta Asya ve Kafkasya’daki ortalamadan 10 kişi fazladır. Bu devam eden nüfus artışı ve yüksek yoğunluk, gelecekte konut talebinin devam edeceğini göstermektedir.
Ancak, emlak piyasası faaliyeti azalmıştır. 2024 yılının ilk yarısında, noterler aracılığıyla kaydedilen 160.000 gayrimenkul satışı önceden yıla göre %3.3 azalmıştır. Bu düşüşün, tüketiciler arasındaki satın alma gücündeki azalmaya bağlı olduğu belirtilmektedir ve sadece her 1.000 kişiden 10’u ipotek kredisi kullanmaktadır, yüzde 9’luk bir artışı göstermektedir. Sınırlı sayıda ipotek borçlusu, gelecekte konut piyasasında potansiyel talebi işaret etmektedir.
Artan maaşlara rağmen, ipotek ödemelerinin artan maliyeti satın alma gücünü kısıtlamaktadır. Kişi başına düşen ortalama kredi tutarı, geçen yılın aynı dönemine göre %25 artmış, ancak kredi geri ödeme süresi 18’den 17 yıla düşmüş, bu da aylık ödemelerde %22’lik bir artışa neden olmuştur. Merkez Bankası, bu trendin hanehalkı üzerindeki borç yükünü artırabileceğini ve ev alım kapasitelerini daha da sınırlayabileceğini uyarıyor.
Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında ipotek kredilerindeki ortalama faiz oranı, geçen yılın aynı dönemine göre %19.7’ye kadar yükselmiştir.
